Golden Visa in Dubai: 2.324 Euro, fünf Posten, jeder belegt

Das Golden Visa in Dubai kostet AED 9.884,75, also 2.324 Euro zum Kurs vom 18. August 2026. Fünf Positionen, jede einzeln bei einer Behörde nachlesbar. Die Frage danach kommt fast immer an derselben Stelle im Erstgespräch, meist nach vierzig Minuten und meist etwas leiser gestellt: und das Visum, was kostet das dann noch obendrauf? Die Antwort ist unspektakulär, deshalb steht sie hier vorne.

Das Goldene Visum ist eine Aufenthaltserlaubnis der Vereinigten Arabischen Emirate mit zehn Jahren Laufzeit, die ohne örtlichen Bürgen erteilt und bei fortbestehenden Voraussetzungen verlängert wird. Für Immobilienkäufer führt der Weg in Dubai über das Dubai Land Department, nicht über einen Arbeitgeber.

Was kostet das Golden Visa in Dubai genau?

Über die Antragsstrecke des Dubai Land Department fallen fünf getrennte Gebühren an, zusammen AED 9.884,75. Nur ein Teil davon geht an das Land Department selbst, der Rest an Medizinzentrum, Emirates-ID-Stelle und Aufenthaltsbehörde.

Die Eurobeträge sind zum Mittelkurs der Zentralbank der VAE vom 18. August 2026 gerechnet, 4,25304 Dirham je Euro. Wer die verbreitete Faustregel Dirham durch vier benutzt, landet knapp sechs Prozent zu hoch. Beim Golden Visa in Dubai macht das rund 150 Euro aus, bei der Immobilie selbst fast 30.000.

Gehen alle fünf Posten an dasselbe Amt?

Nein. AED 4.020 gehen an das Dubai Land Department, die übrigen AED 5.864,75 verteilen sich auf Medizinuntersuchung, Emirates ID, Aufenthaltsbestätigung und Verwaltung. Das erklärt, warum verschiedene Stellen verschiedene Teilbeträge nennen und keine davon falsch ist.

Ist das ein Jahresbetrag?

Nein, und das ist die häufigste Fehllesung. Die Gebührenübersicht des Dubai Land Department führt Emirates ID und Aufenthaltsbestätigung ausdrücklich für zehn Jahre. Die AED 9.884,75 decken also die volle Laufzeit ab und fallen nicht jährlich erneut an. Umgerechnet trägt das Golden Visa in Dubai damit rund 232 Euro pro Jahr, solange die Immobilie gehalten wird.

Ab welchem Immobilienwert gibt es das Visum?

Die Schwelle liegt bei AED 2.000.000 Immobilienwert, das sind zum Kurs vom 18. August 2026 rund 470.252 Euro. Das Dubai Land Department lässt dabei eine einzelne Immobilie oder mehrere zusammengerechnet zu, solange sie auf den Namen des Antragstellers laufen.

Die Bearbeitung dauert nach Angabe der Dubaier Aufenthaltsbehörde GDRFA fünf Werktage. Das Visum gilt zehn Jahre und wird verlängert, solange die Voraussetzungen bestehen. Wer sich für das Golden Visa in Dubai entscheidet, plant den Immobilienbesitz also besser als dauerhaft nachzuweisenden Zustand und nicht als einmaligen Vorgang. Objekte oberhalb der Schwelle stehen in unserem Immobilienangebot für Dubai und die VAE.

Zählt eine finanzierte Immobilie für das Golden Visa in Dubai?

Ja. Das Dubai Land Department lässt eine belastete Immobilie ausdrücklich zu und verlangt dafür ein Schreiben der finanzierenden Bank, das den gezahlten Betrag und die Restschuld ausweist. Eine laufende Finanzierung schließt das Golden Visa in Dubai also nicht aus.

Was heißt dann vollständiges Eigentum?

Vollständiges Eigentum meint die Eigentümerstellung, nicht die Schuldenfreiheit. Die Immobilie muss auf den Namen der Person laufen, nicht auf eine Gesellschaft und nicht als Bruchteil. Die Hypothek der Bank steht dem nicht entgegen, ein Miteigentumsanteil unterhalb der Schwelle schon.

Das ist der Punkt, an dem die Auskünfte im Netz am weitesten auseinandergehen. Wer ohne Bankbestätigung zum Termin erscheint, verliert den Termin, nicht die Gebühr.

Was kostet der Familiennachzug?

Ehepartner, Kinder und Eltern können mitgezogen werden. Das Dubai Land Department berechnet je Person AED 5.774,50 für die zehnjährige Aufenthaltserlaubnis, dazu einmalig AED 318,75 für die Aktenanlage und AED 100 für jede weitere mitgezogene Person.

Eine vierköpfige Familie kommt damit über den Antragsteller hinaus auf rund AED 17.600, also gut 4.100 Euro. Das Golden Visa in Dubai bleibt auch mit Familie ein vierstelliger Eurobetrag und nicht der Kostenblock, für den es im Gespräch oft gehalten wird.

Für Eltern gilt derselbe Satz von AED 5.774,50 je Person, ebenfalls für zehn Jahre, plus AED 100 je weiterem Elternteil. Das Dubai Land Department führt Ehepartner, Kinder und Eltern in seiner Gebührenübersicht getrennt auf, rechnet sie aber gleich ab. Wer die Familie erst später nachziehen lässt, zahlt die Aktenanlage trotzdem nur einmal.

Was ist beim Golden Visa in Dubai noch ungeklärt?

Zwei Punkte sind offen. Erstens kursiert seit Frühjahr 2026 die Angabe, die Anzahlungspflicht von AED 1 Million sei entfallen und Off-Plan-Objekte zählten ab 50 Prozent gezahltem Kaufpreis. Belegt ist das nicht. Die beste erreichbare Quelle ist ein Bericht von Gulf News vom 29. April 2026, der sich auf ein föderales Rundschreiben vom Februar 2026 beruft. Dieses Rundschreiben ist weder auf dem Regierungsportal u.ae noch bei der Bundesbehörde ICP auffindbar.

Zweitens die Abgrenzung, die im Erstgespräch am häufigsten fehlt: das sind die Visakosten, nicht die Kaufkosten. Die Übertragungsgebühr des Dubai Land Department von 4 Prozent des Kaufpreises fällt davor an, nicht danach, und ist um ein Vielfaches größer. Was beim Kauf sonst noch anfällt, steht in unserem Praxis-Leitfaden zum Wohnungskauf in Dubai, die steuerliche Seite in Steuern in Dubai.

Die belegbaren Zahlen stehen bei den Behörden selbst: die Gebührenübersicht beim Dubai Land Department und die Programmbedingungen auf dem Regierungsportal u.ae. Wer beim Golden Visa in Dubai erst rechnen und dann entscheiden will, findet dort jede Position einzeln.

Wenn Sie zu denen gehören, die erst rechnen und dann entscheiden: schreiben Sie uns Ihr Budget. Wir stellen Ihnen zusammen, welche Gebühren bis zur Schwelle von AED 2 Millionen tatsächlich anfallen. Keine Finanzierungsberatung, kein Verkaufsgespräch, eine Kostenaufstellung: napinvest.me/de/kontakt/

Gebührenstand 19.08.2026, Quellen Dubai Land Department und u.ae. Behördengebühren ändern sich, Angaben ohne Gewähr, keine Rechtsberatung.