Steuern Dubai: Was Käufer und Auswanderer 2026 wirklich zahlen

Steuern Dubai ist für viele deutsche Käufer und Auswanderer die erste große Frage, lange bevor überhaupt eine Wohnung besichtigt wird. Rund um das Emirat kursieren viele Halbwahrheiten: Mal heißt es, alles sei komplett abgabenfrei, mal wird vor versteckten Kosten gewarnt. Dieser Leitfaden sortiert die Fakten und zeigt, worauf es beim Thema Steuern Dubai wirklich ankommt.

Dabei trennen wir sauber zwei Seiten: was Sie tatsächlich in den Vereinigten Arabischen Emiraten zahlen, und was aus deutscher Sicht nach einem Wegzug weiterhin gilt. Erst beide Seiten zusammen ergeben ein belastbares Bild. Wer die Steuern Dubai von Anfang an richtig einordnet, trifft am Ende die ruhigere Entscheidung.

Das Emirat Dubai ist eines von sieben Emiraten der Vereinigten Arabischen Emirate und finanziert seinen Haushalt weitgehend ohne die Einkommen- und Grundsteuern, die in Deutschland üblich sind.

Welche Steuern Dubai fallen beim Immobilienkauf wirklich an?

Beim Kauf einer Immobilie in Dubai erhebt das Dubai Land Department, die Grundbuchbehörde des Emirats, eine Übertragungsgebühr von 4 Prozent des Verkaufswerts; hinzu kommen feste Registrierungs- und Title-Deed-Gebühren.

Neben den 4 Prozent fallen laut Dubai Land Department fixe Beträge an: eine Registrargebühr von 2.100 AED bei einem Wert unter 500.000 AED, sonst 4.200 AED, dazu 250 AED für die Title-Deed-Urkunde sowie Admin-, Innovation- und Knowledge-Fees. Bei den Steuern Dubai ist diese Übertragungsgebühr der mit Abstand größte Einzelposten, wenn Sie eine Wohnung in Dubai kaufen.

Wer zahlt die 4 Prozent, Käufer oder Verkäufer?

Die amtliche Seite des Dubai Land Department legt nicht fest, wie sich die 4 Prozent auf Käufer und Verkäufer verteilen. In der Marktpraxis trägt meist der Käufer die Gebühr, das ist jedoch keine gesetzliche Regel, sondern Verhandlungssache.

Fallen in den VAE laufende Steuern oder Einkommensteuer an?

Die Vereinigten Arabischen Emirate erheben laut UAE Ministry of Finance keine föderale Einkommensteuer auf natürliche Personen und keine jährliche Grundsteuer auf Immobilienbesitz.

Auch die 2023 eingeführte Körperschaftsteuer (Corporate Tax) von 9 Prozent ändert daran für private Eigentümer nichts. Sie gilt für Geschäftstätigkeit; bei einer natürlichen Person greift sie erst bei geschäftlichen Umsätzen über 1 Million AED im Jahr. Reine Immobilien-Investitionseinkünfte einer Privatperson zählen laut Federal Tax Authority nicht als Business. Für die laufenden Steuern Dubai heißt das: Ein privater Eigentümer zahlt hier in aller Regel nichts.

Bei der Mehrwertsteuer (VAT) liegt der Standardsatz bei 5 Prozent. Gewerbeimmobilien sind steuerbar, Wohnimmobilien dagegen grundsätzlich befreit. Die Erstlieferung einer neuen Wohnimmobilie innerhalb von drei Jahren nach Fertigstellung ist mit 0 Prozent zero-rated. So bleiben die Steuern Dubai für private Wohnungskäufer überschaubar, anders als die laufenden Service Charges in Dubai.

Muss ich als privater Vermieter in Dubai Corporate Tax zahlen?

Nein. Nach dem Cabinet Decision No. 49 of 2023 und der FTA-Guidance gelten Kauf, Verkauf und Vermietung von VAE-Immobilien durch eine natürliche Person nicht als geschäftliche Tätigkeit und lösen keine Corporate Tax aus, solange sie nicht über eine Lizenz betrieben werden.

Warum ist das fehlende Doppelbesteuerungsabkommen für Auswanderer entscheidend?

Zwischen Deutschland und den VAE gilt seit dem 1. Januar 2022 kein Doppelbesteuerungsabkommen mehr; das Abkommen von 2010 war laut Bundesfinanzministerium nur bis zum 31. Dezember 2021 anwendbar.

In der amtlichen BMF-Übersicht der Abkommen und laufenden Verhandlungen mit Stand 1. Januar 2026 taucht die VAE nicht auf. Es ist also derzeit auch kein neues Abkommen in Verhandlung. Für das Thema Steuern Dubai ist das der wohl wichtigste, aber am häufigsten übersehene Punkt.

Ohne Abkommen gibt es keine abkommensbasierte Freistellung oder Anrechnung mehr. Eine mögliche Doppelbesteuerung wird nur noch über nationales Recht gemildert, konkret über die Anrechnung nach Paragraf 34c EStG. Da die VAE 0 Prozent erheben, entsteht dort ohnehin keine anrechenbare Steuer.

Was müssen Auswanderer bei Steuern Dubai aus deutscher Sicht beachten?

Wer aus Deutschland in die VAE zieht, bleibt für bestimmte inländische Einkünfte weiter steuerpflichtig; entscheidend sind die Paragrafen 6 und 2 des Außensteuergesetzes sowie Paragraf 49 EStG.

• Wegzugsbesteuerung nach Paragraf 6 AStG: Sie besteuert den Wertzuwachs von Anteilen an Kapitalgesellschaften ab 1 Prozent Beteiligung im Sinne von Paragraf 17 EStG. Immobilien fallen ausdrücklich nicht darunter.
• Deutsche Mieteinkünfte: Einkünfte aus in Deutschland belegenen Immobilien bleiben nach Paragraf 49 EStG als beschränkte Steuerpflicht in Deutschland steuerpflichtig, auch nach dem Wegzug.
• Erweiterte beschränkte Steuerpflicht nach Paragraf 2 AStG: Beim Wegzug in ein niedrig besteuerndes Gebiet wie die VAE kann sie bis zu zehn Jahre nach dem Wegzugsjahr greifen, wenn wesentliche wirtschaftliche Interessen im Inland bestehen.

Für einen Auswanderer, der ausschließlich eine Dubai-Immobilie besitzt und keine Kapitalgesellschaftsanteile hält, ist die Wegzugsbesteuerung damit kein Thema. Trotzdem lohnt sich beim Thema Steuern Dubai der genaue Blick auf die eigene Vermögensstruktur.

Muss ich meine deutsche Mietwohnung nach dem Wegzug weiter versteuern?

Ja. Mieteinnahmen aus einer in Deutschland gelegenen Immobilie gehören nach Paragraf 49 EStG zu den inländischen Einkünften der beschränkten Steuerpflicht und bleiben deshalb auch nach dem Umzug in die VAE in Deutschland steuerpflichtig.

Wie bleiben Sie beim Thema Steuern Dubai auf der sicheren Seite?

Dieser Beitrag gibt die Rechtslage zu Steuern Dubai zum Stand August 2026 wieder und stützt sich auf Primärquellen von Dubai Land Department, UAE Federal Tax Authority und Bundesfinanzministerium. Er ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Steuerliche Fragen bei einem internationalen Immobilienkauf hängen immer vom Einzelfall ab, von der Vermögensstruktur bis zum genauen Zeitpunkt des Wegzugs. Lassen Sie Ihre persönliche Situation deshalb vor der Entscheidung von einem Steuerberater prüfen.

Sie überlegen, in Dubai zu kaufen, und möchten die passende Immobilie mit einem Team an der Seite finden, das die Abläufe kennt? Sehen Sie sich unsere aktuellen Immobilien in Dubai an und sprechen Sie mit Noble Assets Properties: Wir begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess und stellen bei Bedarf den Kontakt zu spezialisierten Steuerberatern her. Beim Thema Steuern in Dubai zahlt sich gute Vorbereitung aus.