Immobilienmarkt Ras Al Khaimah 2025: Die Rekordzahl ist kein Kaufrekord

Der Immobilienmarkt Ras Al Khaimah schloss 2025 mit AED 18,80 Milliarden an registrierten Transaktionen ab. Das ist der hoechste Jahreswert, den die Gemeinde je veroeffentlicht hat, und 25 Prozent mehr als 2024. Gelesen wird die Zahl als Kaufboom. Der Bericht selbst gibt diese Lesart nicht her, und der Unterschied ist gross genug, um eine Kaufentscheidung zu veraendern.

Ras Al Khaimah ist das nördlichste der sieben Emirate der Vereinigten Arabischen Emirate und laut der Tourismusbehörde des Emirats rund 45 Autominuten vom Flughafen Dubai International entfernt. Das Grundbuch führt der Lands and Properties Sector der RAK Municipality, der Jahres-, Halbjahres- und Monatsberichte veröffentlicht.

Was steckt wirklich in den AED 18,80 Mrd.?

Der Jahresbericht des Lands and Properties Sector der RAK Municipality teilt jede registrierte Transaktion im Immobilienmarkt Ras Al Khaimah in drei Kategorien: Verkäufe, Hypotheken und Waivers. Nur die erste davon hält fest, dass jemand eine Immobilie gekauft hat.

Die drei Zeilen ergeben in beiden Jahren exakt die Schlagzeile, und das ist eine Probe, die jeder nachrechnen kann: 3,19 plus 12,68 plus 2,93 ergibt 18,80. Teilt man die Gesamtzahl nun durch die Verkaufszeile, kommt 5,89 heraus. Wer den Rekord als Kaufvolumen liest, überschätzt die Verkaufsseite im Immobilienmarkt Ras Al Khaimah um den Faktor 5,9.

Warum stiegen die Hypotheken im Immobilienmarkt Ras Al Khaimah um 159 Prozent?

Der registrierte Hypothekenwert im Immobilienmarkt Ras Al Khaimah stieg von AED 4,89 Milliarden in 2024 auf AED 12,68 Milliarden in 2025. Das ist der Faktor 2,6, also ein Plus von 159 Prozent und keine Verdreifachung. Die Anzahl stieg deutlich flacher, von 1.224 auf 1.480.

Dieser Anstieg verteilt sich nicht über das Jahr. Der Halbjahresbericht der Gemeinde weist AED 11,69 Milliarden davon allein im ersten Halbjahr aus, und der Monatsbericht legt AED 9,84 Milliarden in den März 2025, bei 109 registrierten Hypotheken und damit einer Anzahl im normalen Band. 2024 kippt genauso: AED 3,48 Milliarden fallen in den Juli.

Die Jahreszahl hängt also an wenigen sehr großen Verträgen, nicht an einer breiten Verschiebung im Finanzierungsverhalten. Dazu liefert der Bericht nur den registrierten Wert: Er sagt nicht, wie viel davon einen Kauf finanziert hat und wie viel Refinanzierung war. Wir können das nicht aufteilen, und wir raten nicht.

Heißt ein Hypothekenrekord, dass mehr Menschen gekauft haben?

Nein. Eine Hypothekenregistrierung hält eine Belastung der Immobilie fest, keinen Eigentümerwechsel. Der Bericht zählt Verkäufe getrennt, und diese Zahl fiel zwischen beiden Jahren um 21 Transaktionen.

Sind die Preise im Immobilienmarkt Ras Al Khaimah um die Hälfte gefallen?

Der Verkaufswert in Ras Al Khaimah fiel um 50,4 Prozent, die Anzahl der Verkäufe nur um 0,7 Prozent. Diese Kombination bewegt den Durchschnittsverkauf stark, und der Durchschnittsverkauf ist kein Preis.

Verkaufswert geteilt durch Anzahl ergibt AED 1,08 Millionen für 2025 gegen AED 2,16 Millionen für 2024. Diese Division ist unsere, keine Zahl aus dem Bericht, und sie liefert einen Mittelwert, keinen Median. Der Bericht veröffentlicht keinen Median, und wenige Großabschlüsse ziehen einen Mittelwert kräftig in die eine oder andere Richtung.

Der Bericht enthält für das Emirat keinen Preisindex und keinen Preis je Quadratfuß. Ein Rückgang des Verkaufswerts im Immobilienmarkt Ras Al Khaimah ist deshalb kein Rückgang der Preise. Wer ihn als solchen darstellt, behauptet etwas, das die Quelle nicht hergibt, und genau das ist die häufigste Fehldeutung dieser Zahlen.

Was hat die Verkaufszahl nach unten gezogen?

Eine einzige Nutzungsart trägt den größten Teil des Rückgangs. Der Bericht ordnet Transaktionen nach Nutzungsart, und die Kategorie Touristic fiel von AED 2,65 Milliarden bei 10 Transaktionen in 2024 auf AED 341,5 Millionen bei 2 Transaktionen in 2025.

Touristic ist die Bezeichnung des Berichts für eine Nutzungsart. Sie ist nicht unsere Beschreibung einer Anlageklasse, und wir übersetzen sie auch nicht in eine. Rechnet man diese Kategorie heraus, sieht der übrige Immobilienmarkt Ras Al Khaimah anders aus: Die Verkäufe ohne Touristic fielen von AED 3,79 Milliarden auf AED 2,85 Milliarden, also um 24,8 Prozent. Touristic machte 2024 41,2 Prozent des Verkaufswerts aus und 2025 noch 10,7 Prozent.

Noble Assets Properties vermittelt Immobilien in Ras Al Khaimah, auch auf Al Marjan. Lesen Sie die nächste Zahl mit diesem Wissen, denn sie spricht gegen unsere eigene Verkaufsgeschichte. Die Region, die der Bericht Jazeerat Al Marjan nennt, fiel im Verkaufswert um 77 Prozent, von AED 4,04 Milliarden auf AED 940,3 Millionen, bei 250 Verkäufen gegen 378. Da der Bericht keinen Preis je Quadratfuß veröffentlicht, können wir Ihnen nicht sagen, dass die Preise dort um 77 Prozent gefallen sind, und wir tun auch nicht so.

Was bedeutet der Immobilienmarkt Ras Al Khaimah für Käufer in den VAE?

Für einen in den Vereinigten Arabischen Emiraten ansässigen Käufer ist die Finanzierung meist die bindende Grenze, und die Zentralbank der VAE deckelt die Beleihung bei jedem Off-Plan-Kauf auf 50 Prozent, unabhängig von Staatsangehörigkeit und Aufenthaltsstatus.

Circular 31/2013, geändert durch Board Resolution 31/2/2020 im April 2020, setzt 80 Prozent für die erste selbst genutzte Immobilie eines Expatriates unter AED 5 Millionen an und 60 Prozent für eine zweite oder eine Anlageimmobilie. Die Off-Plan-Grenze liegt unter allen diesen Werten, und ein großer Teil des neuen Angebots im Emirat wird off-plan verkauft. Einzelne Banken dürfen strengere Grenzen ansetzen als die Regulierung verlangt.

Zum Zeitpunkt gibt dieser Bericht ehrlicherweise nichts her. Er deckt 2024 und 2025 ab und steht seit Juli 2026 auf der Seite der Gemeinde. Einen Halbjahresbericht für 2026 gibt es noch nicht: der jüngste Halbjahresbericht deckt das zweite Halbjahr 2025 ab, der jüngste Monatsbericht den Januar 2026. Wer Ihnen sagt, diese Zahlen bewiesen, dass jetzt der Moment sei, legt in den Immobilienmarkt Ras Al Khaimah etwas hinein, das nicht darin steht.

Was die Zahlen tragen, ist enger und nützlicher. Die Aktivität nach Stückzahl blieb stabil, während sich der Wert anders verteilte. Die Zusammensetzung im Immobilienmarkt Ras Al Khaimah hat sich also stärker verändert als seine Größe. Wer denselben Markt durch Bewertungen statt durch Registrierungen sehen will, findet in unserer Auswertung zum ValuStrat-Index für Ras Al Khaimah die andere Hälfte des Bildes, und unsere Regionenübersicht zeigt, wo im Emirat diese Kategorien liegen. Die zugrunde liegenden Zahlen veröffentlicht der Lands and Properties Sector der RAK Municipality. Fragen Sie uns nach der Nationalitäten-Tabelle, wir schicken Ihnen die Seite.