Immobilienmarkt Dubai 2026: Dubai kühlt ab, Ras Al Khaimah zieht an

Immobilienmarkt Dubai 2026 liefert im zweiten Quartal ein Bild, das viele auf den ersten Blick falsch lesen: Die Mieten geben nach, die Zahl der Verkäufe fällt deutlich, und trotzdem liegen die Verkaufspreise laut CBRE weiterhin 1,9 Prozent über dem Vorjahr. Abkühlung ist eben kein Crash. Wer die Mechanik dahinter versteht, sieht statt einer Schwäche eine Verschiebung: Dubai verdaut eine Rekordwelle an Fertigstellungen, während im Norden Ras Al Khaimah in die Gegenrichtung läuft.

Ras Al Khaimah ist das nördlichste der sieben Emirate der Vereinigten Arabischen Emirate und entwickelt sich mit Al Marjan Island zu einem eigenständigen Wohn- und Tourismusmarkt neben Dubai; die Tourismusbehörde RAKTDA zählte im ersten Halbjahr 2026 mehr als 670.000 Besucher.

Immobilienmarkt Dubai 2026: die Zahlen aus dem zweiten Quartal

Am 29. Juli 2026 legte CBRE seine Quartalsauswertung zum Immobilienmarkt Dubai 2026 vor. Danach wechselten im zweiten Quartal weniger als 37.000 Wohnungen den Besitzer, nach mehr als 51.000 im Vorjahresquartal. Das Transaktionsvolumen sank von rund 154 Milliarden auf 88 Milliarden Dirham. Matthew Green, Head of Research MENA bei CBRE, spricht von einer spürbaren Verschiebung und verweist darauf, dass geopolitische Entwicklungen begonnen hätten, auf die Geschäftstätigkeit zu drücken.

Bei den Mieten fällt der Rückgang mit 6,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal und 2,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr ins Auge. Die Verkaufspreise dagegen liegen weiterhin 1,9 Prozent über dem Vorjahresniveau, wie Gulf News in seiner Auswertung der CBRE-Daten festhält. Genau diese Doppelbewegung macht den Immobilienmarkt Dubai 2026 aus: Mieten und Volumen geben nach, das Preisniveau hält.

JLL kommt in seiner eigenen Quartalsmitteilung auf ein Minus von 28,6 Prozent im Jahresvergleich und ein Volumen von 87,9 Milliarden Dirham; den Zweitmarkt beziffert das Haus mit minus 41,8 Prozent. Wichtig für die Einordnung: Beide Häuser lesen dasselbe Register des Dubai Land Department, sie bestätigen sich also nicht gegenseitig, sondern kommen zur selben Lesart. Mouhammad Takieddin, Regional Head und CEO MEA bei JLL, ordnet das Quartal in eine Phase steigenden Angebots ein.

Warum das eine Angebotsgeschichte ist und keine Nachfragekrise

Die Erklärung liegt auf der Angebotsseite. Cavendish Maxwell zählt für das erste Halbjahr 2026 rekordverdächtige 24.800 übergebene Wohneinheiten in Dubai, ein Plus von 37,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr; rund 18.900 davon sind Apartments. Ronan Arthur, Director und Head of Residential Valuations, beschreibt das als Reifeprozess des Marktes. So viele Schlüssel auf einmal drücken zuerst dort, wo Angebot und Nachfrage am schnellsten reagieren: bei den Mieten.

Gleichzeitig ist die Pipeline vorn abgeschnürt. Savills, dort verantwortet von Andrew Cummings, Head of Residential Agency, zählt für das zweite Quartal nur 5.335 neue Projektstarts, nach mehr als 45.000 im ersten Quartal. Dieselbe Auswertung nennt Apartmentpreise von 1.960 Dirham je Quadratfuß, vier Prozent unter dem Vorquartal, und einen Rückgang der Ejari-Registrierungen um 22 Prozent zum Vorquartal. Wer als Mieter verlängert, verhandelt in diesem Umfeld anders als vor einem Jahr.

Und es ist nicht vorbei. JLL rechnet für das zweite Halbjahr 2026 mit weiteren 28.300 Fertigstellungen allein in Dubai. Wer den Immobilienmarkt Dubai 2026 ehrlich beschreibt, sagt deshalb dazu: Der Mietdruck dürfte anhalten, solange diese Welle läuft. Für Vermieter ist das eine Belastung, für Mieter und für Käufer mit Geduld eine Gelegenheit.

Ras Al Khaimah zieht an: das Spiegelbild im Norden

Am selben 29. Juli meldete Cavendish Maxwell für Ras Al Khaimah die Gegenbewegung: Villenmieten legten im Jahresvergleich um 8 Prozent zu, Apartmentmieten um 7,1 Prozent, wobei letztere gegenüber dem Vorquartal um 1,4 Prozent nachgaben. Ali Siddiqui, Research Manager bei Cavendish Maxwell, beobachtet einen kleiner werdenden Abstand zwischen Angebots- und Vertragsmieten, was er als Verschiebung der Verhandlungsdynamik liest, wie Khaleej Times berichtet.

Der Makler Springfield Properties nennt für dasselbe Quartal deutlich höhere Werte, allerdings für Angebotsmieten und nicht für abgeschlossene Verträge, was in einem steigenden Markt regelmäßig vorauseilt: Apartments plus 14,3 Prozent, Villen plus 16,1 Prozent, Townhouses plus 27 Prozent, so CEO Farooq Syed. Die Spanne zwischen beiden Zahlenwelten ist selbst eine Information.

Dazu kommt eine Nachfrage, die sich zuletzt als robust erwiesen hat. The National berichtete am 3. August 2026, dass der Immobilienmarkt in Ras Al Khaimah auch während der regionalen Spannungen stabil geblieben ist. Die Tourismusbehörde RAKTDA zählte im ersten Halbjahr mehr als 670.000 Besucher, die Inlandsankünfte lagen 47 Prozent über dem Vorjahr. Wie sich das auf die Kurzzeitvermietung überträgt, haben wir in unserem Beitrag zur Ferienvermietung in Ras Al Khaimah auseinandergenommen.

Immobilienmarkt Dubai 2026 gegen Ras Al Khaimah: das Fenster bis 2029

Dieses Spiegelbild hat ein Ablaufdatum. Cavendish Maxwell erwartet in Ras Al Khaimah bis 2030 rund 25.600 neue Einheiten, davon 97 Prozent Apartments. Für 2026 sind es nur etwa 1.700. Das Spitzenjahr liegt laut Yousir Habib, Associate Director bei Cavendish Maxwell, im Jahr 2029 mit rund 9.100 Einheiten.

Damit ist die Lage klar beschrieben: Was heute in Ras Al Khaimah als Knappheit wirkt, ist ein Fenster, kein Dauerzustand. 2029 ist das Testjahr, in dem der Norden dieselbe Prüfung ablegt, die der Immobilienmarkt Dubai 2026 gerade schreibt. Wer das mitdenkt, plant Haltedauer, Finanzierung und Objektwahl anders als jemand, der die aktuellen Mietkurven einfach fortschreibt.

Drei Größen entscheiden, ob der Unterschied zwischen den beiden Märkten für Sie überhaupt zählt:

• Zeitachse: Der Immobilienmarkt Dubai 2026 verarbeitet seine Angebotswelle jetzt, Ras Al Khaimah erst ab 2029.
• Objekttyp: In Ras Al Khaimah sind 97 Prozent der geplanten Einheiten Apartments, Villen bleiben das knappere Gut (Cavendish Maxwell).
• Datenbasis: Angebotsmieten und beurkundete Verträge sind zwei verschiedene Dinge, und in einem steigenden Markt laufen die Angebotsmieten vor.

Immobilienmarkt Dubai 2026: was Käufer jetzt konkret abwägen

Aus den Zahlen folgt keine pauschale Empfehlung, sondern eine Reihenfolge von Fragen. Wer in Dubai kauft, kauft in einen Markt mit sinkenden Mieten, aber stabilen Preisen und einer Auswahl, die es seit Jahren nicht gab. Wer in Ras Al Khaimah kauft, kauft in ein enges Angebot mit steigenden Mieten und in eine Pipeline, die sich bis 2029 spürbar füllt.

In beiden Fällen entscheidet die Lage feiner als der Markt. Auf Al Marjan Island etwa unterscheiden sich zwei Türme in Vermietbarkeit und Wiederverkauf deutlich, ein Penthouse auf Al Marjan Island folgt anderen Regeln als eine Standardwohnung im Hinterland. Und im Immobilienmarkt Dubai 2026 gilt dasselbe: Gebäudequalität, Service Charges und Übergabetermin trennen die Objekte, nicht die Postleitzahl.

Wir rechnen solche Fälle lieber einmal sauber durch, als eine Prognose zu verkaufen. Wenn Sie wissen wollen, welche Seite dieser Verschiebung zu Ihrem Zeithorizont passt, schreiben Sie uns kurz, worum es geht. Sie bekommen eine ehrliche Einordnung mit den Quellen dazu, und wenn der Immobilienmarkt Dubai 2026 für Ihr Vorhaben der falsche Ort ist, sagen wir Ihnen das auch.