Der Leitzins VAE liegt seit dem 17. September 2026 bei 3,90 %, nachdem die Zentralbank der Vereinigten Arabischen Emirate ihren Basiszins um 0,25 Prozentpunkte angehoben hat. Für Immobilienkäufer in Dubai und Ras Al Khaimah lautet die Frage nicht, ob Geld teurer wird, sondern für wen. Die Antwort hängt davon ab, wie Sie kaufen: mit Bankkredit, mit dem Ratenplan des Bauträgers oder bar.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Zentralbank der VAE hebt den Basiszins von 3,65 auf 3,90 %, wirksam ab 17. September 2026, nach einem Zinsschritt der US-Notenbank (Gulf News, 16. September 2026).
- Variabel verzinste Bankkredite trifft der Schritt zuerst, den Ratenplan eines Bauträgers nicht direkt.
- Der Median-Quadratmeterpreis für Wohnungen in Dubai blieb von Juni bis 17. September 2026 in einem Band von 1,7 % (Dubai Land Department, eigene Auswertung).
- RAK Properties und RAKBANK haben am 8. September 2026 eine Off-Plan-Finanzierung angekündigt, die Konditionen sind nicht veröffentlicht.
Stand: September 2026
Die Central Bank of the UAE (CBUAE) ist die Zentralbank der Vereinigten Arabischen Emirate, sie setzt den Basiszins und die Beleihungsgrenzen für Immobilienkredite.
Inhalt
Leitzins VAE: Was hat die Zentralbank im September beschlossen?
Die Central Bank of the UAE hat ihren Basiszins von 3,65 auf 3,90 % angehoben, nachdem die US-Notenbank Fed ihren Leitzins um 0,25 Prozentpunkte erhöht hatte; der neue Satz gilt seit dem 17. September 2026, die Fed entschied am Vortag. Maßgeblich ist der Satz der Overnight Deposit Facility, zu dem Banken über Nacht Geld bei der Zentralbank anlegen. So meldete es Gulf News am 16. September 2026.
Der Grund ist die Währung: Der Dirham ist fest an den US-Dollar gekoppelt, deshalb folgt die CBUAE den Zinsschritten der Fed. Der Leitzins VAE ist damit weniger ein Urteil über den Immobilienmarkt als eine Folge der Geldpolitik in Washington. Eine Prognose, wohin er als Nächstes geht, geben wir nicht.
Wen trifft der Leitzins VAE von 3,90 % zuerst?
Den Zinsschritt der Central Bank of the UAE spüren zuerst Käufer in Dubai und Ras Al Khaimah, die mit einem variabel verzinsten Bankkredit finanzieren, weil ihre Rate am Marktzins hängt und mit ihm steigt. Wer einen Festzins vereinbart hat, bemerkt den Schritt erst, wenn die Festzinsphase endet. Wer jetzt einen Kredit beantragt, sollte mit Angeboten rechnen, die den höheren Leitzins VAE bereits enthalten.
Steigt mit dem Leitzins VAE auch eine laufende Rate?
Bei variablem Zins ja, spürbar, aber in überschaubarer Größe. Unser Rechenbeispiel: AED 1.000.000 Darlehen, 25 Jahre Laufzeit, gleichbleibende Monatsrate, und die Bank gibt die 0,25 Prozentpunkte voll weiter.
Ausgangspunkt sind 4,69 %, das untere Ende der Spanne, die die RAKBANK im Juli 2026 für Nicht-Residenten veröffentlicht hat. Bei 4,94 % steigt die Monatsrate von AED 5.666,72 auf AED 5.811,00, also um AED 144,28 im Monat oder rund AED 1.731 im Jahr.
Und wenn Sie in Euro rechnen?
Dann wiegt der Wechselkurs schwerer als der Zins. Der Euro hat vier Wochen in Folge gegenüber dem Dirham nachgegeben, auf EUR/AED 4,208685 nach dem EZB-Referenzkurs vom 18. September 2026. Eine Wohnung für AED 1,5 Mio. kostet damit rund 356.400 €, rund 7.270 € mehr als am 21. August 2026.
Die AED 144,28 aus dem Rechenbeispiel sind rund 34 € im Monat. Mehr dazu in unserem Überblick zum EUR-AED-Wechselkurs.
Was ändert sich für Käufer mit dem Ratenplan des Bauträgers?
Für Käufer, die eine Off-Plan-Wohnung in Dubai oder Ras Al Khaimah über den Zahlungsplan des Bauträgers abzahlen, ändert der Zinsschritt der Central Bank of the UAE die vereinbarten Raten nicht direkt. Off-Plan heißt: Sie kaufen vor der Fertigstellung und zahlen in Raten nach einem Plan im Kaufvertrag. Diese Raten sind Anteile am Kaufpreis, kein Kredit mit Zinssatz.
Das „nicht direkt“ hat einen Grund. Endet Ihr Plan mit einer Restzahlung bei Übergabe und wollen Sie diese über eine Bank finanzieren, zählt das Zinsniveau zu diesem Zeitpunkt, nicht das von heute. Worin sich die beiden Kaufwege sonst unterscheiden, zeigt unser Vergleich von Ready Property und Off-Plan.
Kann man ein Off-Plan-Objekt schon vor der Übergabe finanzieren?
Ja, aber mit deutlich mehr Eigenkapital. Laut Rulebook der CBUAE, Article 3, dürfen Banken bei Off-Plan-Objekten höchstens 50 % des Objektwerts beleihen, für alle Käufer gleich. Bei fertigen Objekten liegen die Grenzen höher:
| Objekt | Ausländer (Expats) | VAE-Staatsbürger |
|---|---|---|
| Erstimmobilie bis AED 5 Mio. | 80 % | 85 % |
| Erstimmobilie über AED 5 Mio. | 70 % | 75 % |
| Zweitimmobilie | 60 % | 65 % |
| Off-Plan | 50 % | 50 % |
Wie reagieren die Wohnungspreise in Dubai auf den Zinsschritt?
Die Wohnungspreise in Dubai sind seit Juni stabil geblieben: Nach unserer Auswertung der Daten des Dubai Land Department lag der Median-Quadratmeterpreis zwischen AED 18.020 und AED 18.319, ein Band von 1,7 %. Je Monat, gerechnet über die Handelstage Montag bis Donnerstag: Juni AED 18.319, Juli AED 18.195, August AED 18.271, 1. bis 17. September AED 18.020.
Vom 14. bis 17. September registrierte das Dubai Land Department 1.820 Verkäufe, 18,9 % weniger als in der Vorwoche. Off-Plan gab um 24,4 % nach, der Zweitmarkt um 8,0 %.
Einen Zusammenhang mit dem Leitzins VAE lesen wir daraus nicht. Der Rückgang kommt aus auslaufenden Off-Plan-Verkaufsstarts: In Expo City und Madinat Al Mataar fallen die Verkäufe die fünfte Woche in Folge, von 325 auf zuletzt 121. Der Zinsschritt selbst kam erst am 16. und 17. September, mitten in der Woche. Mehr zu den Treibern der Quadratmeterpreise in Dubai.
Was heißt das für Barkäufer?
Barkäufer zahlen keinen Zins, der höhere Leitzins VAE erreicht sie nur über die Stimmung am Markt. In den Preisdaten des Dubai Land Department zeigt sich bis zum 17. September davon kein Bruch.
Was bedeutet der Leitzins VAE für Finanzierungen in Ras Al Khaimah?
In Ras Al Khaimah gilt der Leitzins VAE von 3,90 % genauso wie in Dubai, und auch die Beleihungsgrenzen der Central Bank of the UAE sind dieselben, für Off-Plan-Objekte also 50 % des Objektwerts.
Neu ist ein Angebot aus dem Emirat selbst. Der Entwickler RAK Properties und die RAKBANK haben am 8. September 2026 eine gemeinsame Off-Plan-Finanzierung für Wohnungskäufer angekündigt. Zins, Beleihung und Anzahlung des Programms sind nicht veröffentlicht, Stand 21. September 2026.
Als Anhaltspunkt dienen die Standardkonditionen der RAKBANK. Ihr Key Fact Statement für Hypotheken nennt für Off-Plan-Objekte in Dubai 3,99 bis 4,85 %, für Nicht-Residenten 4,69 bis 5,39 %, beides Stand Juli 2026 und damit vor dem Zinsschritt. Die Mindestanzahlung liegt bei 20 % unter AED 5 Mio. Kaufpreis und bei 30 % ab AED 5 Mio.
Wer das Programm in Betracht zieht, lässt sich die Konditionen schriftlich geben und legt sie neben den Zahlungsplan des Entwicklers. Projekte im Emirat zeigen wir auf unserer Seite zu Al Marjan Island.
Der Leitzins VAE entscheidet über Ihren Kauf weniger, als die Schlagzeile vermuten lässt. Entscheidend ist, wie Sie finanzieren, wo Sie wohnen und wann Sie zahlen. Schreiben Sie uns über unsere Kontaktseite, dann rechnen wir Ihren Fall mit den aktuellen Konditionen durch.
