Snagging kommt vom englischen Wort snag, einem kleinen Fehler oder Haken. Auf Deutsch heißt Snagging am ehesten Mängelprüfung oder Abnahmebegehung. Gemeint ist die Prüfung einer neu gebauten Wohnung oder Villa vor der Übernahme. Der Käufer oder ein beauftragter Gutachter geht jeden Raum durch und hält jeden Mangel in einer Liste fest, der Snag List. Der Bauträger bessert die Punkte nach, und eine zweite Begehung prüft, ob alles erledigt ist.
In Dubai gehört das Snagging zum Handover, also zur Übergabe am Ende eines Off-Plan-Kaufs. Die Begehung selbst ist eine Praxis des Marktes, das Gesetz Nr. 6 von 2019 über gemeinschaftliches Eigentum regelt sie nicht. Geprüft werden typischerweise Wände, Böden und Fliesen, Türen und Fenster, Klimaanlage, Elektrik, Wasser und Abwasser sowie Küche und Bäder. Fotos mit Raum und Datum machen die Liste für den Bauträger eindeutig.
Entscheidend sind die Fristen, die das Gesetz dem Bauträger setzt. Mängel an Installationen wie Mechanik, Elektrik, Sanitär und Abwasser muss er ein Jahr lang ab Übergabe der Einheit beheben. Für Mängel an tragenden Teilen haftet er zehn Jahre ab dem Completion Certificate des Projekts. Nimmt ein Eigentümer seine Einheit nicht ab, beginnt die Jahresfrist schon mit dem Completion Certificate. Seit Inkrafttreten des Gesetzes geschlossene Vereinbarungen, die davon abweichen, sind nichtig (Art. 40, Quelle: Dubai Legislation Portal).
Für Käufer folgt daraus: Mängel früh und schriftlich melden. Was beim Snagging übersehen wurde, lässt sich innerhalb des ersten Jahres nach der Übergabe noch melden. Danach bleibt nach Art. 40 nur die Haftung für tragende Teile. Wer die Übernahme hinauszögert, verkürzt die eigene Frist, denn sie läuft dann schon ab dem Completion Certificate.
Mängel an Gemeinschaftsflächen wie Lobby, Pool oder Fassade muss der einzelne Käufer nicht allein verfolgen. Das Owners Committee einer Anlage hat die Aufgabe, Mängel an tragenden Teilen und Gemeinschaftsflächen der Verwaltung oder der RERA zu melden (Art. 24). Wie Verwaltung und Komitee zusammenarbeiten, erklärt unser Eintrag zur Owners Association.
Das Gesetz Nr. 6 von 2019 gilt nur in Dubai. In Ras Al Khaimah stehen Gewährleistung und Übergabe im Kaufvertrag und in den Unterlagen des Entwicklers, deshalb gehören beide vor dem Kauf auf den Tisch. Ein dokumentiertes Snagging mit Fotobericht führen wir für unsere Käufer vor der Schlüsselübergabe durch, auch wenn sie nicht vor Ort sind. Wie das abläuft, steht auf unserer Seite zum Immobilienkauf in Dubai.
