Der Begriff Owners Association stammt aus dem früheren Dubai-Gesetz Nr. 27 von 2007 über gemeinschaftliches Eigentum. Danach bildeten die Eigentümer eines Gebäudes oder einer Community eine eigene Vereinigung, die die Gemeinschaftsflächen verwaltete und die Umlage erhob. In deutschen Suchanfragen taucht dafür oft der amerikanische Ausdruck Home Ownership Association auf, abgekürzt HOA. Gemeint ist in allen Fällen die Eigentümergemeinschaft.
Das Dubai-Gesetz Nr. 6 von 2019 über gemeinschaftliches Eigentum (Jointly Owned Real Property) hat das Gesetz von 2007 aufgehoben. Es wurde am 4. September 2019 erlassen und trat 60 Tage nach seiner Veröffentlichung in Kraft. Alle Rechte und Pflichten der bisherigen Owners Associations gingen auf die Verwaltung über, im Gesetz Management Entity genannt (Art. 49 und 51, Quelle: Dubai Legislation Portal). Wer heute von der Owners Association einer Anlage in Dubai spricht, meint deshalb meist die Verwaltung und das Eigentümergremium nach dem neuen Gesetz.
Das Gesetz teilt Anlagen in drei Gruppen (Art. 18). In Großprojekten verwaltet der Entwickler die Gemeinschaftsflächen, in Hotelprojekten eine Hotel-Managementgesellschaft und in allen übrigen Anlagen eine spezialisierte Verwaltungsgesellschaft, die die RERA auswählt und beauftragt. Die Eigentümer wirken über ein Owners Committee mit. Es entsteht, sobald mindestens 10 Prozent der Einheiten im Grundbuch auf ihre Eigentümer eingetragen sind, und hat höchstens neun Mitglieder, die die RERA aus den in der Anlage wohnenden Eigentümern ernennt (Art. 22). Das Komitee prüft die Arbeit der Verwaltung, gibt Empfehlungen zum Jahresbudget und leitet Beschwerden der Eigentümer weiter. In Anlagen der dritten Gruppe kann es bei der RERA beantragen, die Verwaltungsgesellschaft auszutauschen (Art. 24).
Bezahlt wird die Gemeinschaft über die Service Charge. Jeder Eigentümer trägt den Anteil, der dem Verhältnis seiner im Grundbuch eingetragenen Fläche zur Gesamtfläche entspricht (Art. 25). Die Verwaltung darf nichts kassieren, was die RERA nicht genehmigt hat, und die RERA genehmigt ein Budget erst nach Prüfung durch eine anerkannte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (Art. 27). Das Geld liegt auf einem eigenen Bankkonto je Anlage und darf nur für festgelegte Zwecke wie Reinigung, Sicherheit, Instandhaltung, Versicherung und Verwaltung verwendet werden (Art. 30). Abgewickelt wird das über das Mollak-System des Dubai Land Department. Dessen öffentlicher Teil zeigt den Service Charge Index mit der genehmigten Rate je Anlage und die zugelassenen Verwaltungsgesellschaften (Quelle: Dubai Land Department).
Für Käufer ist ein Punkt besonders wichtig. Die Verwaltung hat ein Pfandrecht an jeder Einheit mit offener Service Charge, und eine solche Einheit kann erst übertragen werden, wenn die Rückstände bezahlt sind. Zahlt ein Eigentümer nicht innerhalb von 30 Tagen nach einer schriftlichen Mahnung, kann die Verwaltung die Forderung über den Vollstreckungsrichter des Rental Dispute Settlement Centre durchsetzen, im äußersten Fall bis zur Versteigerung der Einheit (Art. 32). Vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie gehört deshalb der Nachweis auf den Tisch, dass alle Umlagen bezahlt sind.
Das Gesetz Nr. 6 von 2019 gilt nur in Dubai. In Ras Al Khaimah gilt das Mollak-System nicht, dort stehen Verwaltung und Umlage im Kaufvertrag und in den Unterlagen des Entwicklers. Wie Verwaltung und Umlage in einer Villen-Anlage zusammenspielen, zeigt unser Eintrag zur Gated Community. Wie wir Nebenkosten und Bewirtschaftung für Eigentümer im Griff behalten, steht auf unserer Seite zur Hausverwaltung in Dubai.
