Off-Plan-Anzeige in Ras Al Khaimah: die fünf Angaben, die das Gesetz verlangt

Eine Off-Plan-Anzeige in Ras Al Khaimah muss fünf Angaben tragen, damit sie der Rechtslage entspricht. Sie stehen in Law No. (12) of 2023, dem Gesetz zur Regulierung der Immobilienentwicklung im Emirat Ras Al Khaimah, dort in Article 28.

Wer diese fünf Punkte kennt, sieht in einer Minute, ob ein Projektangebot vollständig ist. Der Gesetzestext nennt „local or foreign media“ wörtlich, deutschsprachige Werbung ist also erfasst.

Ras Al Khaimah ist das nördlichste der sieben Emirate der Vereinigten Arabischen Emirate und regelt seinen Immobilienmarkt seit 2023 über ein eigenes Entwicklungsgesetz, überwacht von der Real Estate Regulatory Administration.

Welche fünf Angaben muss eine Off-Plan-Anzeige enthalten?

Law No. (12) of 2023, Article 28 B, verpflichtet jeden Entwickler in Ras Al Khaimah, in der Werbung für einen Off-Plan-Verkauf fünf Angaben zu nennen: Projektlage mit Grundstücksnummer, genehmigtes Übergabedatum, Entwicklernummer, Projektnummer und Escrow-Kontonummer.

• Projektlage und Grundstücksnummer. Damit prüfen Sie, ob das beworbene Grundstück zum gezeigten Projekt gehört.
• Genehmigtes Übergabedatum. Es ist der Termin, den die Behörde abgesegnet hat, nicht die Hoffnung des Vertriebs.
• Entwicklernummer im Entwicklerregister. Ohne diesen Eintrag darf ein Entwickler im Emirat kein Off-Plan-Projekt verkaufen.
• Projektnummer im Projektregister. Sie unterscheidet ein registriertes Vorhaben von einer Absichtserklärung.
• Escrow-Kontonummer. Auf dieses Treuhandkonto (Escrow) fließen Ihre Raten, und nur von dort finanziert der Entwickler den Bau.

Fehlt einer dieser Punkte, ist das kein Schönheitsfehler, sondern eine Abweichung vom Wortlaut. Eine vollständige Off-Plan-Anzeige liefert alle fünf Angaben ohne Rückfrage, weil der Entwickler sie ohnehin bei der Behörde hinterlegt hat.

Warum ist das genehmigte Übergabedatum der wichtigste Punkt?

Article 28 B Ziffer 2 von Law No. (12) of 2023 verlangt in Ras Al Khaimah ausdrücklich das „delivery date of the project which is approved by Administration“, also einen von der Real Estate Regulatory Administration genehmigten Termin.

Der Unterschied ist praktisch. Ein Vertriebstermin lässt sich verschieben, ohne dass jemand davon erfährt. Ein genehmigter Termin liegt bei der Behörde. Eine Off-Plan-Anzeige aus Dubai muss dieses Datum nicht nennen, eine aus dem Norden schon.

Was tun, wenn die Anzeige nur ein Quartal nennt?

Lassen Sie sich das im Projektregister eingetragene Datum schriftlich geben, mit Tag, Monat und Jahr. Ein bloßes „Q4 2027“ erfüllt den Wortlaut von Article 28 B Ziffer 2 nicht.

Was regelt Dubai anders als Ras Al Khaimah?

Dubai regelt dieselbe Frage nicht im Gesetz, sondern über Rundschreiben der Real Estate Regulatory Agency beim Dubai Land Department, allen voran Circular (2-2022) vom 20. Juli 2022 und Circular (02-2023) vom 11. April 2023.

Circular (2-2022) verlangt die sichtbare Permit-Nummer und den Firmennamen. Bei Off-Plan-Projekten kommen Entwicklername, Projektname, Projektnummer, Projektlage und das genehmigte Escrow-Konto hinzu. Seit dem 15. April 2023 gehört nach Circular (02-2023) ein QR-Code dazu; das Rundschreiben nennt als Sanktion AED 50.000.

Wie Sie den Entwickler dahinter prüfen, zeigt unser Leitfaden zur Bauträgerprüfung in Dubai. Dieselben Fragen gelten für jede Off-Plan-Anzeige aus dem nördlichen Emirat.

Gilt die Regel auch für eine deutschsprachige Off-Plan-Anzeige?

Ja, denn Article 28 A von Law No. (12) of 2023 untersagt dem Entwickler, „in local or foreign media“ zu werben oder an in- und ausländischen Messen teilzunehmen, solange die Real Estate Regulatory Administration kein Permit erteilt hat.

Für Ras Al Khaimah ist die Frage damit durch den Wortlaut beantwortet, nicht durch Auslegung. Eine Off-Plan-Anzeige auf einem deutschen Portal, in einer Maklermail oder auf einer Messe in München fällt unter dieselbe Erlaubnispflicht.

Zählt ein Beitrag in sozialen Netzwerken als Anzeige?

In Dubai ausdrücklich ja: Circular (2-2022) nennt „real estate platforms or social media“ im Anwendungssatz. Law No. (12) of 2023 spricht allgemein von Medien und nimmt soziale Netzwerke nicht aus.

Adressat des Verbots ist nach Article 28 A der Entwickler, nicht der Makler. Für Sie ändert das wenig, denn die fünf Angaben gehören zum Projekt. Wie eine vollständige Darstellung aussieht, zeigt unsere Objektseite zu Fairmont Al Marjan Island, und der Unterschied zwischen Neubau und Bestand steht in Ready Property gegen Off-Plan.

Wie prüfen Sie eine Off-Plan-Anzeige vor der Reservierung?

Nehmen Sie die Anzeige, ein Blatt Papier und die Seite der Real Estate Regulatory Administration beim RAK Municipality Department, der für Off-Plan-Werbung zuständigen Aufsichtsbehörde im Emirat Ras Al Khaimah. Sechs Schritte reichen, um eine Off-Plan-Anzeige vor der Reservierung einzuordnen.

1. Zählen Sie die fünf Pflichtangaben aus Article 28 B durch und notieren Sie, welche fehlt.
2. Prüfen Sie, ob das Übergabedatum als konkreter Tag genannt und als genehmigt ausgewiesen ist.
3. Lassen Sie sich Entwicklernummer und Projektnummer schriftlich bestätigen, per E-Mail.
4. Vergleichen Sie die Escrow-Kontonummer der Anzeige mit der Kontonummer im Reservierungsformular.
5. Überweisen Sie ausschließlich auf dieses Treuhandkonto, nie auf ein Firmen- oder Privatkonto.
6. Sichern Sie einen Bildschirmabzug mit Datum. Article 28 macht den Werbeinhalt überprüfbar.

Das kostet eine Viertelstunde. Es ersetzt keine rechtliche Prüfung des Kaufvertrags, sortiert aber jede Off-Plan-Anzeige aus, die den Mindestangaben nicht genügt. Den Wortlaut können Sie selbst nachlesen: Das RAK Municipality Department stellt Law No. (12) of 2023 als englisch-arabischen Paralleltext bereit.

Was bedeutet der Unterschied für Ihren Prüfweg?

Ras Al Khaimah verankert seine Werbepflichten im Gesetz selbst, in Article 28 von Law No. (12) of 2023, während Dubai sie über Rundschreiben der Real Estate Regulatory Agency beim Dubai Land Department regelt. Das Department ergänzt diese Reihe fortlaufend.

Das ist ein Unterschied in der Rechtsstufe, nicht in der Sicherheit. Ein Gesetz steht höher als ein Rundschreiben und ändert sich seltener. Dafür veröffentlicht Dubai mehr operatives Kleingedrucktes. Für Sie heißt das: In Dubai prüfen Sie über Permit-Nummer und QR-Code, in Ras Al Khaimah über die fünf Angaben und die Register der Real Estate Regulatory Administration. Zwei Prüfwege, beide gangbar.

Sie haben ein konkretes Angebot vor sich? Schicken Sie uns die Off-Plan-Anzeige. Wir gehen die fünf Pflichtangaben mit Ihnen durch und sagen Ihnen, was Sie beim Entwickler nachfragen sollten, bevor Sie reservieren.